Πλειστηριασμός οικίας Εμφιετζόγλου στα Ανάβρυτα: Πώς φτάσαμε από τα 9,6 εκατ., στα 25 εκατ. ευρώ!

Ανατροπή όσον αφορά την εκτιμώμενη εμπορική αξία και αντίστοιχα την τιμή πρώτης προσφοράς για τον επικείμενο πλειστηριασμό του κτήματος και του κτιριακού συγκροτήματος της οικογένειας Εμφιετζόγλου στα Ανάβρυτα, έφερε με απόφασή του το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών.

Όπως αποκαλύπτει σήμερα το newmoney.gr, το δικαστήριο στις 6 Οκτωβρίου έκανε δεκτή την ανακοπή του Πρόδρομου Εμφιετζόγλου σχετικά με τον πλειστηριασμό  της Τετάρτη 15 Οκτωβρίου, υπερδιπλασιάζοντας τον πήχη της πρώτης προσφοράς στο ποσό των 25.000.000 ευρώ για το συνολικό ακίνητο και στα 12.500.000 ευρώ για το ποσοστό κυριότητας ½ εξ αδιαιρέτου που ανήκει στον ίδιο και αναμένεται να βγει στο σφυρί.

Υπενθυμίζεται ότι, –όπως είχε αναδείξει το newmoney, μέσω της στήλης Dark room, καθώς και ξεχωριστού δημοσιεύματος στις 17 Σεπτεμβρίου 2025-, για τις 15 Οκτωβρίου έχει προγραμματιστεί πλειστηριασμός σε βάρος του Πρόδρομου Εμφιετζόγλου με επισπεύδουσα την Cepal και με (αρχική) τιμή πρώτης προσφοράς για το 50% εξ αδιαιρέτου που ανήκει στον ίδιο να έχει οριστεί σε 4.815.000 ευρώ.

Στην εν λόγω έκθεση διευκρινιζόταν ότι η αγοραία αξία ακινήτου ως κατοικία υπολογίζεται σε 12.350.000 ευρώ, από την οποία αφαιρείται ενδεικτικά μελλοντικό πρόστιμο τακτοποίησης ύψους 1.650.000 ευρώ, ήτοι η τελική αγοραία αξία υπολογίζεται σε 10.700.000 ευρώ. Περαιτέρω, η εμπορική αξία λόγω συνιδιοκτησίας απομειώνεται κατά 10% σε 9.630.000 ευρώ (έτσι προκύπτει το 4.815.000 ευρώ για το 50%).

Παράλληλα, όμως, για το ίδιο ακίνητο είναι αναρτημένος ένας ακόμη πλειστηριασμός για τις 26 Νοεμβρίου, με επισπεύδουσα την Intrum. Σε αυτή την περίπτωση η εμπορική αξία και αντίστοιχα η τιμή πρώτης προσφοράς «για το ποσοστό 50% εξ αδιαιρέτου της πλήρους κυριότητας που κατασχέθηκε συνολικά ως ενιαίο ακίνητο μετά του επ αυτού κτιριακού συγκροτήματος» είναι 11.600.000 ευρώ.

Με βάση την εν λόγω έκθεση κατάσχεσης, η αγοραία αξία του 100% υπολογίζεται στα 25.800.000 ευρώ και με την απομείωση κατά 10% λόγω συνιδιοκτησίας στα 23.220.000 ευρώ (11.610.000 ευρώ για το 50% και με στρογγυλοποίηση 11.600.000 ευρώ).

Η ανακοπή

Ο Πρόδρομος Εμφιετζόγλου κατέθεσε ανακοπή στις 18 Σεπτεμβρίου κατά της Cepal, κάνοντας λόγο για εσφαλμένη εκτίμηση της εμπορικής αξίας και της τιμής πρώτης προσφοράς της κατασχεθείσας περιουσίας του.

Στην απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών αναφέρεται το ιστορικό της υπόθεσης, αρχής γενομένης από την αναγκαστική κατάσχεση επί του ανήκοντος σε αυτόν ποσοστού 50% εξ αδιαιρέτου, που επέβαλε τον Απρίλιο του 2024 η “Gemini Core Securitization Designated Activity Company”, διαχειρίστρια της οποίας είναι η Cepal, για μέρος (500.000 ευρώ) της συνολικής απαίτησης, που βάσει διαταγής πληρωμής της Alpha Bank ανέρχεται σε 5.629.823,89 ευρώ.

Σημειώνεται ότι το συνολικό γήπεδο είναι επιφάνειας 49.202,94 τ.μ. εκ των οποίων τα 48.211,45 τ.μ. εντός σχεδίου και τα 991,49 τ.μ. εντός σχεδίου, ενώ περιλαμβάνει κτιριακό συγκρότημα αποτελούμενο από 9 κτίρια συνολικής επιφάνειας 4.035,06 τ.μ., με εκθεσιακούς χώρους έργων τέχνης, μονοκατοικία – βίλλα, γραφεία, βοηθητικά κτίσματα, εγκαταστάσεις κ.α., επί της οδού Φοινίκων, Πευκών, Ολύμπου και Μάρκου Βαμβακάρη, στη θέση «Ανάβρυτα» του Δήμου Αμαρουσίου.

Ο αρχικός πλειστηριασμός, με τιμή εκκίνησης 4.815.000,00 ευρώ για το 50% εξ αδιαιρέτου, είχε οριστεί για τις 20 Νοεμβρίου 2024, αλλά, όπως σημειώνεται, «δεν διενεργήθηκε έπειτα από εντολή του επισπεύδοντος, λόγω του ότι ο ανακόπτων και η σύζυγός του προέβησαν σε εξόφληση της απαίτησης της καθ’ ης εκ της υπ’ αριθμ. 3222/2016 διαταγής πληρωμής του Δικαστή του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών».

Στη συνέχεια όμως, «δυνάμει της 954/2017 διαταγής πληρωμής του Δικαστή του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, η οποία εκδόθηκε για την Alpha Bank, υποχρεώθηκε ο ανακόπτων να καταβάλει σ΄αυτήν το ποσό των 800.000 ευρώ, για απαίτησή της απορρέουσα από την υπ’ αριθμ. 365/07.06.2000 σύμβαση πίστωσης με ανοικτό (αλληλόχρεο) λογαριασμό ποσού 1.000.000.000 δρχ ή 2.934.702,86 ευρώ». Ακολούθως, η Cepal επέδωσε στις 2 Δεκεμβρίου 2024 νέα διαταγή πληρωμής για το συνολικό ποσό των 1.515.933 ευρώ, ενώ στις 29 Μαΐου 2025 προέβη σε πράξη δήλωσης συνέχισης πλειστηριασμού, που έγινε στις 30 Ιουλίου 2025 (με τιμή πρώτης προσφοράς 4.815.000 ευρώ), ο οποίος όμως ματαιώθηκε λόγω έλλειψης πλειοδοτών. Έτσι φτάνουμε στον επαναληπτικό της 15ης Οκτωβρίου 2025.

Τι αναφέρει η δικαστική απόφαση

Στη δικαστική απόφαση αναφέρεται, μεταξύ άλλων, ότι η επίμαχη έκθεση εκτίμησης «συντάχθηκε χωρίς εσωτερική αυτοψία, με συνέπεια να μην ληφθούν υπόψη ορισμένα από τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου».

Ειδικότερα, προς αντίκρουση της επίμαχης εκτίμησης ο Πρ. Εμφιετζόγλου προσκόμισε την από 04.09.2023 έκθεση εκτίμησης του πολιτικού μηχανικού, Βασιλείου Αλεξάνδρου, κατά την οποία η εμπορική αξία του κατασχεμένου ακινήτου υπολογίζεται στο ποσό των 28.138.000 ευρώ για το όλο ακίνητο και στο ποσό των 14.069.000 ευρώ για το 50%.

Στην παραπάνω έκθεση, -που συντάχθηκε κατόπιν εσωτερικής και εξωτερικής αυτοψίας, σε αντίθεση με την έκθεση εκτίμησης στην οποία στηρίχθηκε η έκθεση αναγκαστικής κατάσχεσης που βασίσθηκε αποκλειστικά σε εξωτερική αυτοψία-, επισημαίνεται ότι πρόκειται για ένα κτιριακό συγκρότημα υψηλής αισθητικής και υπερπολυτελούς κατασκευής, με καλό επίπεδο συντήρησης.

Ειδικότερα, αναφέρονται, μεταξύ άλλων, τα εξής:

«Τα κτίρια και όλες οι κατασκευές από οπλισμένο σκυρόδεμα έχουν κατασκευαστεί με επεξεργασμένο ξυλότυπο ανεππίχριστης όψης με εμφανή μπετά.

Σε όλα τα επίπεδα τα δάπεδα έχουν επίστρωση από μάρμαρο Πεντέλης, πλην του χώρου της Πινακοθήκης στο ισόγειο και στο υπόγειο, καθώς και στον όροφο του κτιρίου IV, που έχει χρησιμοποιηθεί δρυς Καλιφόρνιας και τους χώρους του κτιρίου Κιβωτός, όπου έχει χρησιμοποιηθεί ελαστικό πολυουρεθανικό δάπεδο.

Γενικά τα κτίρια έχουν αξιόλογα αρχιτεκτονικά στοιχεία με μορφολογικά και δομικά στοιχεία υψηλής αισθητικής και ποιότητας. Όλοι οι χώροι των κτιρίων έχουν ψύξη και θέρμανση με ενδοδαπέδια θέρμανση / ψύξη όπου υπάρχει ξύλινο δάπεδο, με συστήματα νερού αλλά και συστήματα με αέρα, μέσω αντλιών θερμότητας και μονάδες ανάκτησης θερμότητας.

Στον περιβάλλοντα χώρο υπάρχει ελικοδρόμιο, περιμετρικός χωμάτινος δρόμος στην περίφραξη του γηπέδου με στύλους φωτισμού και συστήματα και δίκτυα ύδρευσης, άδρευσης, πυρόσβεσης, παρακολούθησης συναγερμού κτλ.

Το κτίριο Βίλλα Νούφαρο, κατασκευασμένο περί το έτος 1890, είναι πλήρως συντηρημένο και ανακατασκευασμένο και άριστης συντήρησης, ως ασκεπής υπαίθριος χώρος έκθεσης έργων τέχνης, καθώς έχει αρμολογηθεί η λιθοδομή, έχει ενισχυθεί με στοιχεία από εμφανή σκυροδέματα και έχουν συντηρηθεί και αναδειχθεί τα ιδιαίτερα και αξιόλογα αρχιτεκτονικά στοιχεία της τότε υψηλής αισθητικής και ποιότητας.

Η εξωτερική κολυμβητική δεξαμενή (πισίνα) έχει διαστάσεις 25 μέτρων επί 12,80 μέτρων και είναι θερμαινόμενη».

Ο εν λόγω εκτιμητής συμπεραίνει ότι η εμπορική αξία του συνολικού ακινήτου ανέρχεται σε 28.138.000 ευρώ.

Στη δικαστική απόφαση τονίζεται ότι «από τη συγκριτική επισκόπηση των εκθέσεων εκτίμησης των δύο διάδικων πλευρών και τα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά του ακινήτου, λαμβανομένου υπόψη ότι η έκταση των συνενωμένων αγροτεμαχίων ξεπερνά τα 50 στρέμματα, ενώ βρίσκεται σε προνομιακή θέση μεταξύ Αμαρουσίου και Κηφισιάς Αττικής, σε πευκόφυτη οικιστική περιοχή, με σύγχρονες κατοικίες και μεγάλη αξία γης, χαρακτηριστικά που το καθιστούν ένα μοναδικό ακίνητο, πιθανολογείται ότι η πραγματική εμπορική αξία του ανέρχεται στο ποσό των 25.000.000 ευρώ για το συνολικό ακίνητο και συνεπώς στο ποσό των 12.500.000 ευρώ για το ποσοστό κυριότητας ½ εξ αδιαιρέτου που ανήκει στον ανακόπτοντα – καθ’ ου η εκτέλεση, ποσό στο οποίο πρέπει να οριστεί και η τιμή πρώτης προσφοράς για τον πλειστηριασμό».

Παράλληλα, επισημαίνεται ότι «σε περίπτωση που δεν γίνει η σχετική διόρθωση στην αξία του εν λόγω ακινήτου και, κατ’ επέκταση, στην τιμή πρώτης προσφοράς, θα επέλθει βλάβη σε βάρος του ανακόπτοντος, καθόσον η προαναφερόμενη απόκλιση είναι ουσιώδης».

Με βάση τα παραπάνω, το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών αποφάσισε ότι «εφόσον πιθανολογήθηκε βάσιμα η ύπαρξη σφάλματος στην εκτίμηση της αξίας του κατασχεθέντος ακινήτου και, συνακόλουθα, στην τιμή πρώτης προσφοράς, πρέπει η ένδικη ανακοπή να γίνει δεκτή και ως ουσιαστικά βάσιμη», ορίζοντας την τιμή εκκίνησης για το 50% εξ αδιαιρέτου στο ποσό των 12.500.000 ευρώ.

Τέλος, έκρινε ότι «πρέπει να καταδικαστεί η καθ’ ης η ανακοπή, λόγω της ήττας της στα δικαστικά έξοδα του ανακόπτοντος».

Πηγή+φωτος: newmoney.gr